вторник, 23 февруари 2016 г.

Как се изчислява площта на апартамент - капаните, в които може да попаднем



Ако по нотариален акт притежавате например 7% идеални части от 100 кв.м общи части, не означава, че притежавате 7 кв.м площ

„Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води отинж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.


Много често попадаме в ситуацията, в която брокери на недвижими имоти и строители предприемачи спекулират с незнанието ни какво включва и как се изчислява квадратурата на жилище.

Често може да се намерят оферти на жилища с посочена площ, в която е прибавена квадратурата на идеалните части от цялата сграда, което е най-малкото некоректно и подвеждащо.

вторник, 16 февруари 2016 г.

Законност на строителството: Остъкляваме балконите без разрешение на строеж




Вижте за кои домашни ремонти се изисква строително разрешение


 „Законност на строителството” е рубрика, в която ще ви запознаем със законодателството в тази сфера, което е многопластово, сложно и почти неразбираемо за обикновените граждани. Институциите също не го правят по-лесно за разбиране и затова ние от TNS.bg ще ви запознаем с всичко, което трябва да знаете, за законното и незаконното строителство. В нея читателите ни ще намерят полезна информация и съвети за строителни дейности и ремонти. Рубриката се води от инж. Маринела Минкова – консултант по законност на строителството.


Има много строителни дейности, при които не е необходимо да имаме проекти и разрешения. Това са някои видове ремонти вкъщи. Те трябва много ясно да се разграничат от тези, за които са ни необходими строителни книжа.

четвъртък, 11 февруари 2016 г.

Устройство на територията – значение, органи по устройство на територията, видове територии



Значение на устройството на територията

Териториалната организация на държавата е нейното административно-териториално устройство. Нейната територия е обособена в части, които включват населени места и землища към тях със съответно население. На територията на тези части се създава система от органи за самоуправление и държавна администрация, чрез които се осъществява управлението. Според Конституцията от 1991 г. територията на нашата държава се дели на общини и области. Устройството на територията e комплексна дейност, чиято цел е да постигне най-ефективна организация на територията. Факторите, които влияят върху селищното устройство са няколко различни категории : икономически; политически; географски и социални; вид, структура и характер на населението, и разпределение на населението.

Нормативната база, касаеща устройството на територията е разностранна по вид и по характер. Конституцията урежда основните обществени отношения, върху които се изграждат основите на обществото. 

Най-важния закон в областта на територията и селищното устройство е закона за устройство на територията – ЗУТ. Той влезе в сила на 31.03.2001год. Не по-малко важен е и закона за кадастъра и имотния регистър – ЗКИР. С него се урежда организирането, финансирането и създаването на кадастъра с имотния регистър. 

Друга категория закони, които имат значение за селищното устройство са: закон за държавната собственост, закон за обществената собственост, екологично законодателство и закон за паметниците на културата. Подзаконовите нормативни актове са няколко категории и са свързани с по-точното определяне на правилата и принципите и уточняване и улесняване работата на съответните закони .Част от устройствените планове, чието създаване и приемане е предвидено от ЗУТ също имат характера на правна сила и задълженията на нормативни актове. 

Органи по устройство на територията

Централните органи за устройство на територията са Народното събрание,  Министерски Съвет, Министерството на регионалното развитие и благоустройство - МРРБ и някои други ведомоства. Местни органи са Общинския Съвет, Кметовете и Областните управители. Те са органи с обща компетентност, в рамките на които влизат и решаването на въпроси, свързани с устройството на територията. Други органи имащи отношение към строителството са Агенция по кадастър, органите на Министерство на културата, държавната агенция по стандартизация и метерология и други местни органи и специализирани звена към министерства.


Устройство на територията. Видове територии.

Устройството на територията - това е система от мерки, актове и действия с фактически правен характер, които имат за цел да създадат нормативни условия за използване на земната повърхност за труд, отдих и възстановяване на населението.Териториите в страната се разделят в групи по различни критерии. Чрез това разделяне държавата определя кои части от нейната територия за какви цели могат да се използват независимо от тяхното физико-географско положение.

С чл.7 от ЗУТ се определят териториалните и поземлени имоти според основното им предназначение. Според основното им предназначение, определено с концепциите и схемите за пространствено развитие и общите устройствени планове, териториите в страната са: урбанизирани територии (населени места и селищни образувания), земеделски територии, горски територии, защитени територии, нарушени територии за възстановяване, територии, заети от води и водни обекти, и територии на транспорта.

Както е видно, вида на територията се определя конкретно чрез устроиствени схеми и устроиствени планове. Поземлените имоти са части от територията и тяхното използване зависи от характера и от предвижданията и перспективите на съответните планове.

Конкретното предназначение на поземлените имоти се определя с подробния устройствен план и може да бъде:
1. в урбанизирани територии или в отделни поземлени имоти извън тях - за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции, за озеленени площи и озеленени връзки между тях и териториите за природозащита, за декоративни водни системи (каскади, плавателни канали и други), за движение и транспорт, включително за велосипедни алеи и за движение на хора с увреждания, за техническа инфраструктура, за специални обекти и други;
2. в земеделски територии - за обработваеми земи (ниви, овощни и зеленчукови градини, лозя, ливади и други) и необработваеми земи (пасища, скатове, дерета, оврази и други);
3. в горски територии - за гори (дървопроизводителни гори, защитни гори, рекреационни гори и други) и горски земи (поляни, земи, заети от храсти, скали и други);
4.  в защитени територии - за природозащита (природни резервати, национални паркове, природни забележителности, поддържани резервати, природни паркове, защитени местности, плажове, дюни, водоизточници със санитарно-охранителните им зони, водни площи, влажни зони, защитени крайбрежни ивици) и за опазване на обектите на културно-историческото наследство (археологически резервати, отделни квартали или поземлени имоти в населени места с културно-историческо, етнографско или архитектурно значение);
5. в нарушени територии - за възстановяване и рекултивация на кариери, рудници, насипища, хвостохранилища, депа за отпадъци, свлачища, срутища и други;
6. в територии, заети от води и водни обекти - за вътрешните морски води и териториалното море, българския участък на река Дунав, реките, езерата и язовирите; 
7. в територии на транспорта - за републиканските и местните пътища, железопътната инфраструктура, пристанищата и летищата.

В територии без устройствени планове предназначението на поземлените имоти до влизането в сила на устройствените планове,  се определя от фактическото им използване.

вторник, 9 февруари 2016 г.

Заповед за спиране на строителството

ЗУТ - Заповед за спиране на строителството

Заповеди за спиране на строителството - Спиране на строежа и последващо събаряне - по чл.225 ал.5 и чл.225а ал.5 от ЗУТ
и

Заповед за спиране на строежа по чл.224 ал.1 от ЗУТ.


понеделник, 8 февруари 2016 г.

Инвестиционно проектиране



Инвестиционно проектиране - категории на строежите, общи изисквания, виза за проектиране, инвестиционен проект и ОСИП - оценка за съответствие на инвестиционните проекти

Категория на строежа

Всеки инвеститор трябва да е наясно с категорията на строежа, в който влага парите си, защото всяка категория строеж е свързана с определени правила и документация и съответно сложност на изпълнение и проектиране.
Според ЗУТ - Закона за устройство на територията, според своите характеристики, значимост, сложност, обвързаност и рискове при експлоатация, строежите се разделят в 6 /шест/ категории, като в първа категория са строежите с най-висока степен на значимост и сложност и съответно в шеста категория са временни строежи и строежи, за който не се изисква одобряване на проект, за да се издаде разрешение за строеж /чл.147 от ЗУТ/. Тъй като има различни критерии по категоризацията на строежите, ако по различни критерии строежа попада в различна категории, то се взема най-високата такава.
Подробности за това кой вид строеж как се категоризира и в коя категория попада, можете да намерите в чл.137 от ЗУТ и Наредба 1 от 30 юли 2003г. за номенклатурата на видовете строежи, издадена от МРРБ.

Виза за проектиране

С изключение на вътрешни преустройства и строежи от техническата инфраструктура, за издаване на разрешение за строеж се изисква и издаване на виза за проектиране. Визата за проектиране представлява копие (извадка) от действащ подробен устройствен план с обхват поземления имот и съседните му поземлени имоти, с означени налични сгради и постройки в него и в съседните имоти и с нанесени линии на застрояване и допустими височини, плътност и интензивност на застрояване и други изисквания, ако има такива, както и допустимите отклонения по чл. 36 от ЗУТ.
В някоя от следващите статии ще разгледаме по-подробно визата за проектиране, обявяването й, влизането й в сила и каква тежест има в процеса на проектиране.

Инвестиционен проект

Инвестиционният проект подлежи на одобрение от органа, който издава разрешението за строеж. В болшинството от случаите това е главният архитект на общината/района, но има и изключения, когато разрешението за строеж е от национално значение, когато строежа обхваща повече от една област или повече от една община. Тогава разрешението за строеж се издава от МРРБ или от областната администрация. Ние разглеждаме общия случай, когато разрешението за строеж се издава от главния архитект на общината или района по местонахождение на строежа.
Инвестиционния проект подлежи на съгласуване и одобрение и е основание за издаване на разрешение за строеж. Всички части на инвестиционните проекти, които са основание за издаване на разрешение за строеж, се оценяват за съответствието им със съществените изисквания към строежите.

Оценка за съответствие на инвестиционния проект - ОСИП

Оценката обхваща проверка за съответствие със: предвижданията на подробния устройствен план; правилата и нормативите за устройство на територията; изискванията по чл. 169, ал. 1 и 2 от ЗУТ; взаимната съгласуваност между частите на проекта; пълнотата и структурното съответствие на инженерните изчисления; изискванията за устройство, безопасна експлоатация и технически надзор на съоръжения с повишена опасност, ако в обекта има такива; други специфични изисквания към определени видове строежи съгласно нормативен акт, ако за обекта има такива; изискванията на влезли в сила административни актове, които в зависимост от вида и големината на строежа са необходимо условие за разрешаване на строителството по Закона за опазване на околната среда, Закона за биологичното разнообразие, Закона за културното наследство или друг специален закон, както и отразяване на мерките и условията от тези актове в проекта и изискванията за селективно разделяне на отпадъците, образувани по време на строително-монтажните работи и дейностите по разрушаване с цел осигуряване на последващото им оползотворяване, включително рециклиране и постигане на съответните количествени цели за оползотворяване и рециклиране.
Оценката за съответствие/ОСИП/ се извършва по два начина - с приемане от експертен съвет на одобряващата администрация - общински или районен експертен съвет  или оценката може да се извърши чрез изготвяне на комплексен доклад, съставен от регистрирана фирма - консултант, несвързана с проектанта - за обекти от първа и втора категория задължително, а за обекти от по-ниска категория - по желание на възложителя.

В зависимост от това дали оценката за съответствие е изготвена от надзорна /консултантска/ фирма или е приета на експертен съвет, то и сроковете за одобряване на проекта са различни, съгласно ЗУТ. Ако ОСИП ще се одобрява на експертен съвет, то срока за одобряване на проекта е 30 дни от подаване на заявлението и документите към него пред одобряващия орган, а ако ОСИП е изготвена от надзорна фирма - 14 дневен срок.

понеделник, 1 февруари 2016 г.

Структура и роля на органите на ДНСК при процедура по незаконно строителство



ЗУТ. ДНСК - структура и органи


Структура на ДНСК, контрол и отговорност на структурите


Каква е структурата на ДНСК и кой за какво отговаря при констатиране на незаконно строителство на строежи от първа, втора и трета категория. 

Кой какви документи изготвя, за какво отговаря и къде трябва да се подават от засегнатите лица допълнителни документи, възражения и жалби.

Това е изключително важна информация, защото ако не са подадени документите на правилното място може да се пропуснат важни срокове - за обжалване, за подаване на допълнителни документи и други.